森下駅 の区分マンション相場
5,503万円 （取引レンジ 1,000万円 〜 1億6,000万円）
専有坪単価（平均） 389万円/坪 ／ 中央値 392万円/坪・取引134件
※不動産投資スコア＝専有坪単価の水準60%・取引件数20%・築年5%・将来人口8%・公示地価前年比7%の加重合計（0〜100点）。
売買データ（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）
区分マンション 134件
| 価格（平均） | 5,503万円 | 専有坪単価（平均） | 389万円/坪 |
|---|---|---|---|
| 専有面積（中央値） | 45㎡ | 築年（中央値） | 2005年 |
全134件の取引のうち、取引時期の新しい順に5件を表示
| 価格 | 専有坪単価 | 専有㎡ | 間取り | 築年 | 時期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 7,500万円 | 413万円/坪 | 60 | ２ＬＤＫ | 2007 | 2026年第1四半期 |
| 6,400万円 | 385万円/坪 | 55 | ２ＬＤＫ | 1993 | 2026年第1四半期 |
| 3,500万円 | 463万円/坪 | 25 | １Ｋ | 2017 | 2026年第1四半期 |
| 5,400万円 | 275万円/坪 | 65 | ２ＬＤＫ | 1986 | 2026年第1四半期 |
| 2,500万円 | 331万円/坪 | 25 | １Ｋ | 2007 | 2026年第1四半期 |
| 2021年→2025年 | +23.6%（6,476万円 → 8,002万円） | ||
|---|---|---|---|
土地 3件
| 価格（平均） | 1億1,833万円 | 坪単価（平均） | 437万円/坪 |
|---|---|---|---|
| 一種単価（平均） | 109万円/坪 | 面積（中央値） | 95㎡ |
| 価格 | 坪単価 | 一種単価 | 面積㎡ | 実効容積率 | 時期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 5,500万円 | 160万円/坪 | 40万円/坪 | 115 | 400 | 2025年第4四半期 |
| 1億8,000万円 | 610万円/坪 | 153万円/坪 | 95 | 400 | 2025年第3四半期 |
| 1億2,000万円 | 540万円/坪 | 135万円/坪 | 75 | 400 | 2025年第3四半期 |
土地建物（1棟・戸建て等） 14件
| 価格（平均） | 1億4,233万円 | 延床坪単価（平均） | 299万円/坪 |
|---|---|---|---|
| 延床（中央値） | 165㎡ | 築年（中央値） | 2010年 |
全14件の取引のうち、取引時期の新しい順に5件を表示
| 価格 | 延床坪単価 | 延床㎡ | 築年 | 構造 | 時期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 8,500万円 | 170万円/坪 | 165 | 1991 | ＲＣ | 2026年第1四半期 |
| 2,300万円 | 138万円/坪 | 55 | — | 木造 | 2026年第1四半期 |
| 4億5,000万円 | 317万円/坪 | 470 | 2020 | 鉄骨造 | 2025年第4四半期 |
| 5億5,000万円 | 423万円/坪 | 430 | 2025 | ＲＣ | 2025年第4四半期 |
| 2億7,000万円 | 308万円/坪 | 290 | 1992 | 鉄骨造 | 2025年第4四半期 |
森下駅周辺のマンション
徒歩15分圏に2棟
- ベルファース森下フォレスト
- TRADIS 森下II
駅・エリアデータ
| 乗入路線 | 都営大江戸線・新宿線 | ||
|---|---|---|---|
| 乗降客数（2024年度） | 74,094人/日 | 居住人口 | 119,776人 |
| 江東区の将来人口の増減（2050年） | +8.23% | ||
※居住人口：徒歩15分圏（半径1.2km）の町丁の人口の合計。
| 直近1年 | +12.08% | ||
|---|---|---|---|
賃料と表面利回り（推定）
| 賃料坪単価（月） | 1.53万円/坪
（目安 1.30万円/坪〜1.61万円/坪） |
想定表面利回り | 4.72% |
|---|---|---|---|
| 周辺J-REITレジデンスの月坪賃料（中央値） | 14,027円/坪 | ||
※賃料坪単価：専有25㎡・1K・築10年・駅徒歩5分の推定賃料（区市町村単位）。想定表面利回り＝年間賃料÷専有坪単価から求めた価格。
森下駅の賃料相場をもっと見る ／ 森下駅の築年別の想定利回りをもっと見る
森下駅周辺のJ-REIT保有物件（レジデンス）・利回り
| 周辺J-REITレジデンスのNCF利回り（中央値） | 3.45% | 中央値の対象物件数 | 30件 |
|---|
森下駅周辺の全30件から近い順に5件を表示
| 物件 | REIT | 取得価格 | 鑑定評価額 | NCF利回り | 月坪賃料 |
|---|---|---|---|---|---|
| カスタリア森下 | 大和ハウスリート投資法人 | 832百万円 | 1,340百万円 | 3.5% | 14,173円 |
| コンフォリア森下 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 1,530百万円 | 2,110百万円 | 3.4% | 14,115円 |
| プロスペクト森下 | 大和証券リビング投資法人 | 1,260百万円 | 2,120百万円 | 3.7% | 12,529円 |
| カスタリア森下Ⅱ | 大和ハウスリート投資法人 | 686百万円 | 1,090百万円 | 3.6% | 12,827円 |
| コンフォリア森下サウス | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 2,180百万円 | 2,260百万円 | 3.6% | 16,750円 |
※NCF利回り＝鑑定評価の純収益（NCF）÷鑑定評価額です。NCFは通常NOIより低くなります。
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よくある質問
※金額は統計的な外れ値（極端な高額・低額取引）を除いた平均です。
出典
・国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報）／対象期間 2025年第2四半期〜2026年第1四半期／更新 2026-10
・国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
・東京都総務局 住民基本台帳による東京都の世帯と人口（町丁別）
・FUDOSAN DB
・J-REIT有価証券報告書（金融庁EDINET）および各REITの公表物件一覧
・東京都および区市が公表している情報（駅周辺のマンション）