NOITAS（東京不動産投資DB）は、東京都内の駅ごとに、公的な一次データを独自集計し、不動産投資の判断材料を「駅単位」で比較できるようにしたデータベースです。
このサイトでできること
651駅それぞれについて、中古マンション・土地・戸建・1棟の相場を、取引件数とあわせて掲載しています。相場は駅の平均だけでなく、築年別・駅からの距離別・専有面積別の内訳でも確認できます。
賃料坪単価・想定表面利回り・公示地価・居住人口・将来人口を並べ、不動産投資スコアで駅同士を比較できます。駅一覧では各指標で並べ替えができます。
このほか、駅周辺に実在するマンションの一覧（1,978棟／426駅）と、J-REIT保有物件の還元利回り一覧を掲載しています。
データの出典
- 取引価格・成約価格：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（不動産取引価格情報・成約価格情報）
- 公示地価：国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
- 居住人口：東京都総務局「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」（町丁別）
- 賃料坪単価・将来人口・価格推移：FUDOSAN DB
- REIT情報：金融庁EDINETで開示されているJ-REIT各投資法人の有価証券報告書（保有物件の期別鑑定評価等）、および各投資法人が公表している保有物件一覧
- 駅周辺のマンション：東京都および区市が公表している情報
いずれも公的な一次情報を基礎とし、出典・年度・定義を明記することを方針としています。個人の購入データや、会員が投稿した情報は使用していません。
データの更新
四半期に一度（1月・4月・7月・10月）更新しています。
取引価格の「取引時期」は四半期が最小単位です。国土交通省の匿名化措置により、個別の取引日は公表されていません。
公示地価（毎年1月1日時点の評価）と居住人口は、元データが年1回の公表のため、年1回の更新です。
データの粒度
指標によって、値が「駅単位」か「区単位」かが異なります。
駅単位（実際の取引・実測値を駅ごとに集計）
- 取引価格、専有坪単価、土地価格、一種単価、延床坪単価、取引件数
- 公示地価（地点別の坪単価・前年比／555駅）
- 居住人口（徒歩15分圏／651駅）
- 乗降客数
区単位（市区町村の値であり、同じ区の駅では同一になります。該当箇所には区名を明記しています）
- 賃料坪単価、将来人口、中古マンション価格の推移、公示地価の推移
駅単位と区単位を掛け合わせた推定値
- 想定表面利回り：区単位の賃料坪単価と、駅単位の専有坪単価から算出しています。
居住人口は、駅から半径1.2km（徒歩15分相当）以内に代表点がある町丁の人口を合算した概算です。町丁の一部だけが圏内にある場合もその町丁を全て数えるため、実際より多めに出ます。駅間の相対比較を目的とした値です。
金額の集計方法
主要な集計値は「外れ値を除いた平均」で統一しています。中央値は併記していません。どちらを見ればよいか迷わせないためです。
築年別・距離別・面積別・用途別の内訳表は「中央値」です。件数の少ない区分では平均が1件の取引に引きずられるため、中央値を用いています。表のラベルに明記しています。
一種単価だけは単純平均（外れ値を除外しない）です。価格や坪単価の外れ値は入力誤りや特殊な事情であることが多い一方、一種単価のばらつきは用途地域や容積率の違いという実態です。除外すると市場の幅を削り、実勢より低く見せてしまうためです。
面積・築年数については、ラベルに「（中央値）」と明記しています。
取引が少ない駅について
公表された取引が1件のみの駅は、「相場」ではなく個別の取引実績として表示しています。数件の平均を相場と読まれると、誤解を招くためです。
取引が0件の場合も、ページを削除せず「収録された事例はありません」と明示します。取引が無いこと自体が、その駅の流動性を示す情報だと考えるためです。
内訳表で件数が5件未満の区分には「（参考）」と付記しています。
なお、土地の取引が0件の駅でも、公示地価がある場合は土地価格ページを表示しています。実際の取引が無くても、国が評価した価格は土地値の目安になるためです。
指標の読み方（重要）
専有坪単価
中古マンションの取引価格を、専有面積の坪数で割った単価。駅単位の実取引の集計値です。
賃料坪単価
専有25㎡・1K・築10年・駅徒歩5分を標準条件とした、月額の坪単価です。区単位の推定値です。
想定表面利回り
区分マンション（住宅）を対象に、標準条件の想定賃料と、当サイト集計の中古マンション専有坪単価から算出した表面利回りの目安です。運営費・空室・修繕費は控除していません。
一種単価
「坪単価 ÷ 容積率（100%＝1.0）」で求める、容積率を加味した土地値の比較指標です。容積率が高い土地ほど、一種単価は低く出ます。土地の値ごろ感を、面積や容積率の違いを超えて比較するために用います。
実効容積率
前面道路の幅員による制限を反映した後の容積率です。都市計画で定められた指定容積率とは別物で、実際に建てられる規模はこちらに基づきます。
公示地価
国が毎年1月1日時点で評価する、地点ごとの土地の価格です。実際の取引価格とは異なります。当サイトでは駅から1.5km以内の地点を、住宅系・商業系に分けて掲載しています。地点の最寄駅と駅からの距離は、公示データに記載された値です。
還元利回り（cap rate）／ NOI利回り
賃料総額ではなく、NOI（運営費・空室・修繕等を控除した純収益）を物件価格で割った利回りです。同一物件で比べれば表面利回りより低くなります。
当サイトの想定表面利回り（区分ワンルーム想定）とREITのcap rate（1棟住宅等）は、別物件・別条件のため直接の大小比較はできません。cap rateは、より保守的な実力ベースの収益指標としてお読みください。
用途の区分（土地建物の取引）
一戸建てと1棟（共同住宅）では価格帯が大きく異なるため、分けて集計しています。国土交通省の公表データに用途の記載がない取引は、推定せず「用途未公表」として件数と中央値のみ掲載しています。
居住人口 / 乗降客数
居住人口は徒歩15分圏に住んでいる人の数、乗降客数は1日に駅を利用する人の数です。両者を並べることで、住んでいる街か、訪れる街かが読み取れます。
不動産投資スコア
専有坪単価の水準（60%）、取引件数による流動性（20%）、築年の新しさ（5%）、将来人口変化率（8%）、公示地価の前年比（7%）を合成した、0〜100点の相対評価です。絶対的な優劣ではなく、駅同士を比較するための指標です。
駅周辺のマンションについて
東京都および区市が公表している情報から、実在するマンションの一覧を作成しています（1,978棟／426駅）。
販売中・募集中の物件情報ではありません。 建物が実在することを示す情報であり、売買や賃貸の募集状況とは無関係です。
用途（分譲／賃貸）は、公表情報で確認できたものだけを表示しています。確認できない棟は推定せず、空欄のまま掲載しています。公営住宅は市場外のため除いています。
徒歩分は、町丁目の代表点から駅までの直線距離を80m/分で換算した概算です。
関連ページ
- 駅から探す — 651駅の一覧。価格・利回り・賃料坪単価などで並べ替えできます
- ランキング — 指標ごとの駅ランキング
- REIT利回りデータベース — J-REIT保有物件の還元利回り一覧。還元利回りは有価証券報告書に記載のある投資法人のみが対象で、記載のない物件は空欄になります
ご注意
本サイトの数値・スコアは、公的データを基にした独自の集計・試算です。特定の物件の価値、将来の価格や収益を保証するものではありません。投資判断はご自身の責任で行ってください。