大塚駅 の区分マンション相場
5,402万円 （取引レンジ 810万円 〜 1億4,000万円）
専有坪単価（平均） 394万円/坪 ／ 中央値 387万円/坪・取引153件
※不動産投資スコア＝専有坪単価の水準60%・取引件数20%・築年5%・将来人口8%・公示地価前年比7%の加重合計（0〜100点）。
売買データ（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）
区分マンション 153件
| 価格（平均） | 5,402万円 | 専有坪単価（平均） | 394万円/坪 |
|---|---|---|---|
| 専有面積（中央値） | 40㎡ | 築年（中央値） | 2003年 |
全153件の取引のうち、取引時期の新しい順に5件を表示
| 価格 | 専有坪単価 | 専有㎡ | 間取り | 築年 | 時期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 7,400万円 | 408万円/坪 | 60 | ２ＬＤＫ＋Ｓ | 1996 | 2026年第1四半期 |
| 2,900万円 | 320万円/坪 | 30 | １ＤＫ | 1983 | 2026年第1四半期 |
| 3,700万円 | 306万円/坪 | 40 | １ＬＤＫ | 1979 | 2026年第1四半期 |
| 1億3,000万円 | 661万円/坪 | 65 | ２ＬＤＫ＋Ｓ | 2021 | 2026年第1四半期 |
| 1億3,000万円 | 614万円/坪 | 70 | ３ＬＤＫ | 2016 | 2026年第1四半期 |
| 2021年→2025年 | +18.8%（6,881万円 → 8,175万円） | ||
|---|---|---|---|
土地 5件
| 価格（平均） | 1億1,100万円 | 坪単価（平均） | 333万円/坪 |
|---|---|---|---|
| 一種単価（平均） | 152万円/坪 | 面積（中央値） | 90㎡ |
| 価格 | 坪単価 | 一種単価 | 面積㎡ | 実効容積率 | 時期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1億円 | 390万円/坪 | 177万円/坪 | 90 | 220 | 2025年第4四半期 |
| 1,400万円 | 120万円/坪 | 75万円/坪 | 40 | 160 | 2025年第4四半期 |
| 1億5,000万円 | 690万円/坪 | 144万円/坪 | 70 | 480 | 2025年第3四半期 |
| 1億8,000万円 | 300万円/坪 | 188万円/坪 | 195 | 160 | 2025年第2四半期 |
| 4億7,000万円 | 310万円/坪 | 176万円/坪 | 500 | 176 | 2025年第2四半期 |
土地建物（1棟・戸建て等） 28件
| 価格（平均） | 1億765万円 | 延床坪単価（平均） | 336万円/坪 |
|---|---|---|---|
| 延床（中央値） | 102㎡ | 築年（中央値） | 2018年 |
全28件の取引のうち、取引時期の新しい順に5件を表示
| 価格 | 延床坪単価 | 延床㎡ | 築年 | 構造 | 時期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 7,500万円 | 354万円/坪 | 70 | 2018 | 木造 | 2026年第1四半期 |
| 1億8,000万円 | 283万円/坪 | 210 | 1980 | 鉄骨造 | 2025年第4四半期 |
| 8,000万円 | 278万円/坪 | 95 | 1952 | — | 2025年第4四半期 |
| 1億2,000万円 | 496万円/坪 | 80 | 1981 | ＲＣ | 2025年第4四半期 |
| 2,600万円 | 132万円/坪 | 65 | 1976 | 木造 | 2025年第4四半期 |
大塚駅周辺のマンション
徒歩15分圏に2棟
- ZOOM大塚
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駅・エリアデータ
| 乗入路線 | JR山手線 | ||
|---|---|---|---|
| 乗降客数（2024年度） | 108,702人/日 | 居住人口 | 118,972人 |
| 豊島区の将来人口の増減（2050年） | +6.78% | ||
※居住人口：徒歩15分圏（半径1.2km）の町丁の人口の合計。
| 直近1年 | +13.44% | ||
|---|---|---|---|
賃料と表面利回り（推定）
| 賃料坪単価（月） | 1.62万円/坪
（目安 1.38万円/坪〜1.70万円/坪） |
想定表面利回り | 4.93% |
|---|---|---|---|
| 周辺J-REITレジデンスの月坪賃料（中央値） | 14,114円/坪 | ||
※賃料坪単価：専有25㎡・1K・築10年・駅徒歩5分の推定賃料（区市町村単位）。想定表面利回り＝年間賃料÷専有坪単価から求めた価格。
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大塚駅周辺のJ-REIT保有物件（レジデンス）・利回り
| 周辺J-REITレジデンスのNCF利回り（中央値） | 3.4% | 中央値の対象物件数 | 30件 |
|---|
大塚駅周辺の全30件から近い順に5件を表示
| 物件 | REIT | 取得価格 | 鑑定評価額 | NCF利回り | 月坪賃料 |
|---|---|---|---|---|---|
| プライムメゾン大塚 | 積水ハウス・リート投資法人 | 3,700百万円 | 5,000百万円 | 3.3% | — |
| パークアクシス大塚 | 三井不動産アコモデーションファンド投資法人 | 1,655百万円 | 2,690百万円 | 3.4% | 13,189円 |
| カスタリア大塚Ⅱ | 大和ハウスリート投資法人 | 1,040百万円 | 1,580百万円 | 3.5% | 12,098円 |
| カスタリア大塚 | 大和ハウスリート投資法人 | 1,480百万円 | 1,880百万円 | 3.5% | 14,749円 |
| willDo大塚 | 大和証券リビング投資法人 | 725百万円 | 911百万円 | 3.7% | 11,722円 |
※NCF利回り＝鑑定評価の純収益（NCF）÷鑑定評価額です。NCFは通常NOIより低くなります。
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よくある質問
※金額は統計的な外れ値（極端な高額・低額取引）を除いた平均です。
出典
・国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報）／対象期間 2025年第2四半期〜2026年第1四半期／更新 2026-10
・国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
・東京都総務局 住民基本台帳による東京都の世帯と人口（町丁別）
・FUDOSAN DB
・J-REIT有価証券報告書（金融庁EDINET）および各REITの公表物件一覧
・東京都および区市が公表している情報（駅周辺のマンション）