使い方・データについて

NOITAS（東京不動産投資DB）は、東京都内の駅ごとに、公的な一次データを独自集計し、不動産投資の判断材料を「駅単位」で比較できるようにしたデータベースです。

このサイトでできること

駅ごとに、中古マンションの平均価格・専有坪単価、土地・戸建の相場、取引件数を確認できます。
賃料坪単価・想定表面利回り・将来人口・地価動向をあわせて確認できます。
独自の「マンション投資スコア」「不動産投資スコア」で、駅同士を横断的に比較できます。
駅一覧ページでは、価格・利回り・賃料坪単価などの項目で並べ替え（高い順／低い順）ができます。
「REIT利回りデータベース」では、J-REIT保有物件の還元利回り（cap rate）を用途別に比較できます。ただし還元利回りは有価証券報告書に記載のある投資法人のみが対象です。記載のない投資法人の物件は、利回りが空欄になります。

いずれも公的な一次情報を基礎とし、出典・年度・定義を明記することを方針としています。

四半期に一度（1月・4月・7月・10月）更新しています。

取引価格の「取引時期」は四半期が最小単位です。

国土交通省の匿名化措置により、個別の取引日は公表されていません。

指標によって、値が「駅単位」か「区単位」かが異なります。

金額はすべて「外れ値を除いた平均」で統一しています。中央値は併記していません。どちらを見ればよいか迷わせないためです。

ただし一種単価だけは単純平均（外れ値を除外しない）です。価格や坪単価の外れ値は入力誤りや特殊な事情であることが多い一方、一種単価のばらつきは用途地域や容積率の違いという実態です。除外すると市場の幅を削り、実勢より低く見せてしまうためです。

面積・築年数については、ラベルに「（中央値）」と明記しています。

公表された取引が1件のみの駅は、「相場」ではなく個別の取引実績として表示しています。数件の平均を相場と読まれると、誤解を招くためです。

取引が0件の場合も、ページを削除せず「収録された事例はありません」と明示します。取引が無いこと自体が、その駅の流動性を示す情報だと考えるためです。

専有坪単価 中古マンションの取引価格を、専有面積の坪数で割った単価。駅単位の実取引の集計値です。

賃料坪単価 専有25㎡・1K・築10年・駅徒歩5分を標準条件とした、月額の坪単価です。区単位の推定値です。

想定表面利回り 区分マンション（住宅）を対象に、標準条件の想定賃料と、当サイト集計の中古マンション専有坪単価から算出した表面利回りの目安です。運営費・空室・修繕費は控除していません。

一種単価 「坪単価 ÷ 容積率（100%＝1.0）」で求める、容積率を加味した土地値の比較指標です。容積率が高い土地ほど、一種単価は低く出ます。土地の値ごろ感を、面積や容積率の違いを超えて比較するために用います。

実効容積率 前面道路の幅員による制限を反映した後の容積率です。都市計画で定められた指定容積率とは別物で、実際に建てられる規模はこちらに基づきます。

還元利回り（cap rate）／ NOI利回り 賃料総額ではなく、NOI（運営費・空室・修繕等を控除した純収益）を物件価格で割った利回りです。同一物件で比べれば表面利回りより低くなります。

当サイトの想定表面利回り（区分ワンルーム想定）とREITのcap rate（1棟住宅等）は、別物件・別条件のため直接の大小比較はできません。cap rateは、より保守的な実力ベースの収益指標としてお読みください。

乗降客数 1日平均の利用者数です。需要と流動性の目安として掲載しています。

投資スコア 価格水準・流動性に、将来人口と地価動向を加味して独自に算出した相対評価です。絶対的な優劣ではなく、駅同士を比較するための指標です。

本サイトの数値・スコアは、公的データを基にした独自の集計・試算です。特定の物件の価値、将来の価格や収益を保証するものではありません。投資判断はご自身の責任で行ってください。